Marché Immobilier

marché immobilier des maisons à vendreLe marché immobilier est un facteur à étudier si l’on souhaite réaliser un investissement immobilier réussi. Sous cette appellation généraliste, ce cache un véritable écosystème dont tous les paramètres vont influencer les prix vente et d’achat de bien immobilier. On pourrait synthétiser ce mécanisme par la confrontation de l’offre et de la demande immobilière à un instant précis. La résultante de ce farouche combat entre les parties vendeuses et acheteuse est la mise en évidence de nombreux indicateurs qui vont permettre aux investisseurs de savoir s’ils font une bonne ou mauvaise opération. De par sa complexité et le nombre de facteurs pris en compte, le marché s’analyse essentiellement sur le long terme par trimestre (premier trimestre, deuxième trimestre, troisième trimestre) ou par année (2014, 2015, 2016, 2017….). Les indicateurs clés permettent d’apprécier la situation du moment par rapport aux années passées et de faire des suppositions sur l’avenir bien qu’elles ne se vérifieront que plus tard du fait de sa latence.

Pourquoi faut-il connaitre le marché immobilier ?

L’indicateur principal du marché immobilier est le prix au mètre carré. L’on peut connaitre cet indicateur au niveau national, au niveau départemental, au niveau municipal voir le prix au mètre carré par quartier ou arrondissement pour les plus grandes villes françaises comme Paris ou Marseille. Un acheteur pourra ainsi avoir une idée précise du prix des biens qu’ils souhaitent acquérir et savoir si ces derniers sont surévalués ou sous-évalués par rapport à la moyenne locale ou nationale. Grâce au prix moyen au mètre carré, un vendeur saura déterminer le prix magique idéal pour une vente rapide, les personnes souhaitant acheter n’iront pas visiter des appartements ou maisons concurrents dont les prix sont trop élevés.

Les prix aux m² se segmentent aussi selon si ce sont des logements anciens ou des logements neufs et si les biens sont destinés à un investissement locatif ou à devenir une résidence principale.

Quels sont les autres indicateurs à analyser ?

Outre le prix au m² qui est l’information principale pour analyser le marché immobilier à l’achat ou à la vente, d’autres indicateurs viennent compléter l’analyse pour se conforter dans ses décisions d’investissement.

Le nombre de transactions

Plus il y a de transactions, plus le marché de l’immobilier n’est en croissance. Cet indicateur signale un fort intérêt pour l’investissement dans la pierre et donc que nous sommes dans la tendance. Un nombre de transactions historiquement bas signifierait une morosité importante avec une baisse des opportunités à l’achat et l’impossibilité de vendre à bon prix. On peut s’intéresser plus spécifiquement aux nombre de ventes de logements neufs ou anciens si besoin.

Le nombre permis construire

Une hausse des permis de construire accordés équivaut à une hausse des mises en chantiers et donc un nombre de plus en plus important de nouveaux logements neufs à la vente. Ce regain de vitalité va donc augmenter l’offre versus la demande et provoquer des opportunités d’achat à meilleur prix.
Si l’on est propriétaire dans le neuf, son évolution sera à surveiller car d’avantage de permis = plus d’offres à la vente = plus de choix pour le futur investisseur = une baisse des prix de vente moyens rapide = une baisse de la valorisation de son propre logement.

Les taux d’intérêts

Une modulation des taux d’intérêts va directement influencer le pouvoir d’achat immobilier des particuliers. Une baisse des taux immobiliers va permettre au plus grand nombre d’accéder à la propriété et accroître la demande en logements. Ce déséquilibre va aider à la reprise du marché dans un premier temps par l’augmentation des transactions mais il pourrait aussi en résulter une hausse des prix de vente car les vendeurs seraient en position de force. Inversement, une baisse des taux d’intérêts va diminuer le nombre de demandeurs qui seraient moins nombreux que les vendeurs. Ce déséquilibre inversé influencerait à la baisse les prix de ventes du marché. Ne pas négliger aussi les mesures de relance mises en place par le gouvernement comme les prêts à taux zéro qui vont « dumper » et relancer le marché.
Et oui, ce n’est pas si simple, tout est question de point de vue et de votre position à un instant précis.

Un ou des marchés

Il n’y a pas un mais plusieurs marchés immobiliers par pays. Les indicateurs et tendances ne sont pas identiques selon si l’on souhaite investir en immobilier dans un studio sur les Champs Elysées ou une villa avec piscine en Espagne sur la Costa Brava.
En France métropolitaine, on pourrait classer le marché immobilier français en deux sous-marchés : le marché immobilier à la vente et le marché immobilier à la location. En fonction de vos projets d’investissement, l’un ou l’autre sera à étudier plus en profondeur.

L’indice Notaires Insee

L’indice notaires insee est une mine d’informations pour compléter son analyse et identifier les variations de prix de l’ancien ou du neuf par trimestre et par an avec un historique sur les quatre dernières années.
Rendez-vous sur ce lien pour avoir plus de détails : http://www.insee.fr/fr/themes/info-rapide.asp?id=96.

 

Le mot de l’expert immo :

Notre Expert Immobilier

Antoine DUPRAS
Expert Immobilier

Connaitre le marché immobilier et ses rouages, c’est un avantage considérable par rapport aux autres acteurs (vendeurs ou acheteurs) qui sont en concurrence avec vous. Cependant je conseille toujours aux futurs investisseurs de penser aussi et surtout au niveau local et de chercher à connaitre quels événements viendront bouleverser et impacter le marché à long terme.

Imaginez qu’à proximité de votre nouvel appartement fraîchement acheté, la ville veuille construire sa nouvelle prison ou centrale électrique.. et bien je peux vous assurer que vous aller fortement déchanter et votre acquisition voir sa valeur dévaluée, même si les indices globaux du marché sont en hausse. Maintenant si vous apprenez qu’un projet de construction d’un golf, casino de jeux, centre de loisirs ou de thermalisme est à l’étude, il serait opportun de penser à acheter maintenant dans la zone et surfer sur la revalorisation des  logements du secteur. Pour se faire, contacter un expert immo, prendre rendez-vous en mairie ou chez le notaire, suivre les quotidiens et journaux locaux, voir aller sur le terrain à la rencontre des habitant, c’est la perspective de bien connaitre les évolutions futures et anticiper ! Vous ne le regretterez pas….

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Les taux d’intérêts

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Regarder en détails les prix du marché qu’ils soient moyens, à la hausse, à la baisse ou sur l’ancien peut créer de belles opportunités d’investissements.

Les transactions immobilières

Une transaction immobilière consiste en une opération d’achat, de vente ou de location. Suivre et anticiper la tendance est le meilleur moyen de faire des affaires profitables.

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